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『ホームレス中学生だった僕が月収70万円になった!―借金500万円の中卒でも出来た』青木茂伸 (著) 　

　iPhoneのアプリで「REIFA Lite」というのがありますが、私はiPhoneを解約したので使えません(^^;)

REIFA Liteでは、以下の値が固定されています。

・ローン返済方式:元利均等返済
・物件保有期間:5年間
・DCR(Debt Coverage Ratio/借入償還余裕率)の基準値:1.30
・BER(Break Even Ratio/損益分岐入居率)の基準値:70.0%

　とのことだが、一度使ってみたいアプリでＲ。

⇒　【 REIFA Lite 】　

　さて、『ホームレス中学生だった僕が月収70万円になった!―借金500万円の中卒でも出来た』を読んだ。

投資家けーちゃんも書いておられるが、

⇒　【中卒大家さんの本】　

読み物として面白かったです。

　アップダウンが激しい人生ですが、情熱と根性で乗り切っているところはスゴイ。

第５章の「人生逆転のための７か条」に書いてある「違う価値観を知る」という点からも読む価値があった。

また、同じ情報商材を買っているのに著者は結果を出している。

（「１０００ＭＡＮプログラム」と「スリーミニッツキャッシュ」）　　

著者のブログはコチラ　⇒　【中卒大家の爆安不動産投資日記】　

　この本のパターンで行くと下記の本がオススメになるかと･･･

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　今日は気分が「落ち武者」なので短めのブログorz

　投稿現在４８位「仕事しながら副業と投資で自由生活」は要チェックブログです♪
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不動産投資の健美家

金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法

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　　ありがとうございます。今日はいい日だ。
　それでは、また(^^)/

★ 「吉川英一オフィシャルブログ」

【吉川英一公式ホームーページ】

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『不動産投資の25の落とし穴』藤山勇司著/日本地主家主協会/太陽光発電シミュレーション

　気になりますね　⇒　【（マル秘）太陽光発電シュミレーション　公表します！】　

北陸の大家さんで導入か、シミュレーションした方っていますか？

　もう一つ気になるのが⇒　【日本地主家主協会】　

とりあえずメルマガ購読した。

　さて、先日の決済場面。仲介さん２社がココロココに有らずでした。

売主さん、かなりツマっていたのかな？

「もっと買主である私のことも、もっと見るマスカラス、デスカラス！」なんて思わなかったですがｗ

　ところで、『不動産投資の25の落とし穴』藤山勇司著を読んだ。

P.59の「自己資金無しで不動産投資を始めたい欲の皮のつっぱらかった輩」のわくわくリッチですｗ

やったことないけど、こういうパターンで１０％の自己資金を引っ張ってこれますな。

　「回し物件」の見方、「抗告詐欺」は知らなかったので勉強になった。

甲区はもちろん毎回見ているが、今のところ回し物件に出会ったことはない。

　「大家さんは隠れキリシタンに似ている」に同意。

アパートや賃貸マンションは世の中にこれだけ有って、大家さんもたくさんいるのに、大家ってだけで迫害？される（笑）。

ここ数年で始めた人は『金持ち父さん貧乏父さん』シリーズを読んでいるだろうから、ある意味、これも宗教なのかもしれない。

　「合併浄化槽」も参考になった。

こういう設備系の知識も、もっと勉強しなくてはいけませんね。

　私は競売は面倒というか、買えるかどうか分からない不確定な物件ってやる気にならないんですよね。

３点セットを読んでいるだけで気が滅入ってきます。

　「威張った大家さん」については当然、不動産業者さんにも金融機関にも同じ大家さん仲間からも嫌われますね。

耐用年数のところも参考になった。やっぱりシャブリ尽くすという手もアリだな。

　
　終章の「投資家を惑わす１０８の煩悩」はとても気に入りました。

これを膨らますだけで、もう１冊、本が出来るのではないかと感じた次第。

　P.25の７行目の「右上」は左上の間違い、P.26の10行目の「右下」は左上の間違いですよね？藤山さん。

　いろいろ勉強になった。
　　

不動産投資25の落とし穴《ケーススタディとポイント解説》

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藤山勇司
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　清陽通商株式会社さんのメルマガ「誰も書かなかった収益アパート・マンション業界の裏事情365」。

No.19はコレ↓

●本日のポイント：

仲介手数料を値切られたら仲介会社担当の大半はやる気を失せる

●清陽通商株式会社さんの代表者の栗本唯氏の本

収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法

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　そりゃぁ、そうだろうな。と思う。

値切る人なんているの？

生き金と死に金の区別はしなくちゃね♪

　
　豊かに引退する方法の16回目。

　中流以下の人間の現実から金持ちの現実へと人の現実を変えることは、何年もずっと右手でものを食べてきた人が、左手で食べる方法を学ぶのによく似ている。

⇒　この現実を変える訓練をした人が金持ちの現実へのシフトする。そして、そうしようと、そうしまいと「あなたの考えていることが現実になる」。

「休暇旅行のプランを立てるのにまずしなければならないことは何ですか？」と聞いたら、あなたはきっと「そうですね……まずどこへ行きたいか決めることですね」と答えるだろう。　

⇒　出口戦略の話である。「戦略」という言葉が嫌いな人は単に「この物件最終的にどうしよう？」だろう。サクラダ・ファミリアみたいな物件なら別ですけど（爆）。

　投稿現在１０９位「ぼっち系コミュ障大家の不動産投資」がイイ感じです♪　
ランキングを上位から見るのも良いけど「新着ブロ画」で面白そうな題名の記事は要チェックです！
P.S.私のDEATHを募集中ですからす♪
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　　ありがとうございます。今日はいい日だ。
　それでは、また(^^)/

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オーバーローン出ました/家主と地主、全国賃貸住宅新聞じゃないよｗ

　先月はフルローン１件決済したが、今月はオーバーローンで１件決済しました。
　　
それぞれ別法人なのですが、大元の元付け？は一緒です。

とりあえず、合計で約４０室ほど増えました。個人所有と合算すれば７棟約８０室ぐらい。

　今月の物件、私は決済を急ぐ必要は無かったのですが、売主さんの都合で繰り上げ決済。

担当銀行マンは、他の仕事を放り出して私の書類のやりとりを本部と交渉してくれたそうです。

ありがたいです。

　とりあえず金消では「物件購入費用及び諸費用」で契約。

出口が見えない物件ですが、それなりの勝算・・・なんてあるわけもなく。

後は流れでって感じで買いました。

　ま、長期保有してアレがナニすれば、アアなると可能性もあるかも知れないし、無いかも知れない。

それはそれで朽ちるまでシャブリ尽くすまでですｗ。

　決済のときに金種明細を見ていて思ったのだが、売主さんの元には売値の３分の２にしか渡っていないと思う。

同じ金融機関内で別室取引という変な決済の理由は･･･想像できるが、大人の事情ということでツッコマナカッタデラックス。

（きっと、オイコミがかかっていたのではいかと。）

　誰かが言った。融資の悲劇は２つしかない。

一つは借りられない悲劇。そしてもう一つは借りられる悲劇。

不動産投資は融資だ。融資が悲劇を生む。

　･･･って『ハゲタカ』か～い！ｗ
　
現金で買えばイイんですけどね(^^;)

　フルローンにしろオーバーローンにしろタダの借金だ。

借金は諸刃の剣、借金のあるウチは「オン・ザ・エッジ」ｗ

鳥肌が立ちますが、リスクのある方が生きているって実感がわく性格（タチ）なので…

　そういえば、洗練された投資家である日本海大家さんのエントリー。

　⇒　【出口戦略は重要か？】

　猪俣淳先生のことはガチリスペクトしてますが、それはそれとして、ＩＲＲを計算しているときに果たしてコノ妄想売却額は実現するのか？って疑問はある。

　土地値ゼロ、最悪は土地値－（解体費＋諸経費）でも期待利回りが出れば良いのですが、余程安く買って、ローコストで運営し、キャッシュフローも出るという物件になってしまう。

それでも同じ期待利回りなら不動産の方がレバレッジが効くのでコチラのほうがいい。

ＦＸや株式投資するのに金融機関は融資してくれませんからね(^^;)

　モラル的には問題があるが、最後の出口は相続放棄だ。

相続が発生する前に借金を完済していれば、金融機関には迷惑にはならない。

困るのは国と自治体だろうか？（それでも売れれば困らないですけど。）

　なので、個人ではなく法人で借入をして保証人は自分一人というのがミクロでは最高だ。

私の場合、個人物件があるので、途中で他人か親族の法人に売却してしまえば良いことになる。

逆に親族が先に逝ってしまった場合は、私も含めた相続人が相続放棄してしまえばいい。

　その他、自宅なども私の自宅と妻の自宅がそれぞれ有れば相続放棄しても住むところは確保できる。

収益マイホームをセカンドハウスローンで作っておこうかな（笑）。

自己使用となれば賃貸借契約も解除しやすいし。

　個人的妄想なので、ノークレーム・ノータリ～ンでお願いします<(_ _)>

　
　さて、物件を取得して近くに他の物件が有った場合に考えるのは、相手が洗練された投資家かどうか？

洗練されていなくても資産家の家主と地主だったらチョット困ることになるかも知れない。

　恐るべき資産家の戦略？

仲介「家賃下げていいですか？」

家主と地主「は～い！イイヨ～♪おーけー♪」（ここローラの声で（笑））。

　低価格戦略ってワケでもないだろうがコレは困る。

コッチは借金を抱えているので、レッドオーシャン突入確実だ。

向こうはブルーオーシャンだが・・・　

　投稿現在２５位「『狼旅団不動産セミナー』開催のお知らせ」が気に成増。
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私、社長ではなくなりました。

『私、社長ではなくなりました。』を読んだ。

不動産賃貸業は社長業でもあるので、不動産に置き換えて読んでみると、民事再生・破産を疑似体験できる。　

著者は、ワイキューブの社長であった安田佳生氏。

　下のくるくるウィジェットを見て回していただければ「あぁ、この本を書いた人！」って思われるのではないだろうか？

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　不動産賃貸業でもファイナンス・会計の知識は必須ですね。

　ＧＷ中に読み終わった本は、

・『人生の大問題を図解する！』･･･頭の中が整理され、儲けのネタのヒントを得た。

・『働かずに１億稼ぐ考え方』･･･不動産賃貸業もチームを編成するのでこれもヒントになる。

　
　今はアノ藤山勇司氏の『不動産投資２５の落とし穴』を読んでいるところ。

もう一冊、併行して読んでいるのが『カッコ悪く起業した人が成功する』。

　最近買ったのは、税理士・不動産鑑定士の鵜野和夫先生の『【Q&A 大家さんの税金】　アパート・マンション経営の税金対策-不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで』。

パッと見たところ、Ｑ＆Ａ形式で分かりやすく書いてある。
　

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　さて、固定資産税の納付日を５月３１日と勘違いしていた(＠_＠;)

１号物件を除いて、口座振替でキチンと引き落とされていたので良かった。

１号物件は市の固定資産税課で納付してきた。恥ずかしい･･･

ちなみに５月３１日は自動車税であったorz

　でも、固定資産の評価が下がって固定資産税が安くなったのは運営費の面から考えるとウレシイ。

担保評価で固定資産評価を参考にする金融機関の側から見るとウレシクないだろうし、土地値が下がると積算価格も下がってしまう。

　ところで、サ高住を住宅金融支援機構で融資を受ける場合、固定資産の名寄帳と、過去２年間の固定資産税納付証明がいる。

他に法人税やら消費税やらの納付証明もいるが、やたらと書類が多い。

それと、通帳の写し（申し込み日現在）。

吐きそうになる。

　話は変わるが、アマゾンのレビュー。

アマゾンから購入してレビューする際に「Amazonが確認した購入」を表示されるか選択できる。

私がレビューした本は表示するようにしている。

　買ってない人や立ち読みした人の逆ステマを防ぐ意味でも良いことだと思う。

ステマにしても逆ステマにしても、レビューした人が他にどんな本を読んでいるかチェックするようにしている。

１冊だけしかレビューしてないと信用性に疑問符が付く。

　楽天のレビューは意外と甘いレビューが多いかな？

アマゾンで悪いレビューが多い本でも良い本はたくさんある。

上記を参考にしつつ、身銭を切って自分のアタマで考えよう（by ちきりん）　

　投稿現在２１位、リア充のヤリ手ジジイが久々に更新ですね♪
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石渡浩著『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術』

　前回の記事で『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』の「学校へ行き、仕事に就き、せっせと働き、お金を貯め、401ｋに積み立てろ」というのは古いルールだと言った。

今回の石渡浩著『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術』は「アパートローンを長期で引っ張ってキャシュフローを得る」というのが古いルールであることを示している。

新しいルールは何か。事業性融資である。

　本来アパートローンのほうが金融業界では例外な融資で、事業性融資が本来の融資の姿である。

その本来の姿に戻ったということだ。

そしてルールが変わったなら、借りる側も新たなルールに適応しなくてはいけない。

　現在、アパートローンを借りるとしたら、高い属性と自己資金が１割～３割と必要。

そして高い属性ゆえに所得税の累進課税の影響で、キャッシュフローが悪くなり何のための不動産投資か分からなくなる。

　著者は法人を設立し、財務諸表を良くすることで融資を引いている。

金融機関は、財務諸表を下から見る。

すなわち貸借対照表なら純資産の部、損益計算書なら経常利益。

純資産が厚く、経常利益＋減価償却費＞借入金返済額であれば、後は物件次第で上限なく融資可能だ。

　投資という観点から見れば、購入から売却までのトータルの利益で見る必要があり、保有中のキャシュフローに加えて、いかに高く売却できるかが重要となる。　

それには収益性にプラスして資産性も考慮する必要があり、著者は土地値以下で物件を購入している。

　金融機関も地域密着型のところから借りており、まずは少額の融資から開始し、返済実績を作り、保証協会付け融資からプロパーへと進んでいる。

現在、出にくくなっているフルローンも事業性融資なら出る。

そういう私も５年前に法人を設立し事業性融資でフルローン、場合によってはオーバーローンで買っている。

　また事業性融資であれば、耐用年数を超えても信用棄損にならない。

こちらも私自身、耐用年数を超えて融資をしてもらっているが、次に他の金融機関で事業性融資を受ける際に既存の耐用年数超過融資が問題になったことはない。

　フルローン対応可能な金融機関の選別について本書に書いてある。

フルローンの是非はともかく、このような金融機関と付き合うことが規模拡大の要である。

　不動産投資における小口分散と組み合わせについても言及してあり、この通りである。

著者は区分所有そしてＲＣとアパートの組み合わせだが、地方だと戸建で小口化そして高利回り・高積算中古木造と新築木造の組み合わせを考えたい。

　著者は短期間に急成長したわけでなく、着実にステップを踏んでいる。

このステップを同じように踏んでいけば「サラリーマンを副業に、不動産賃貸を本業」にすることも充分可能と思われる。

著者の言うとおり、融資に依存した不動産賃貸業はリスクが大きく、ほかに継続的収入があることが望ましい。

　不動産投資の最大のリスクである金利については金利オプションでヘッジしているとのことで、著者のブログ「不動産投資家石渡浩のブログ」かセミナーで詳細が語られると思うのでウオッチしておく必要がある。

事業性融資でも５年固定・１０年固定を選べる場合もあるので、当該期間、物件を保有し続けるのであれば金融機関に相談してみたら良いと考える。

　巷間でまことしやかに語られていることが、本書では覆されている。

不動産投資という視点も大事だが、不動産賃貸業のプロ、そして代表取締役として経営者としての資質も問われる。

　ルールは代わり、アパートローンから事業性融資へ、アマチュアからプロへ、そして副業から本業へとシフトしなければならない。

その新しいルールを知らしめるのが本書であり、星５つでオススメする。

　現金買いか、アパートローンの規模で終わりにする人以外で、不動産投資・賃貸業を拡大したい人は読まない理由が見当たりません（笑）。